Sem o registro na matrícula, a garantia não produz efeito perante terceiros.
Veja como registrar hipoteca de imóvel no cartório, quais documentos conferir e por que a ordem dos registros define a prioridade do credor.
A hipoteca é uma garantia real na qual um imóvel permanece em nome do devedor, mas fica vinculado ao pagamento de uma dívida. No entanto, para que essa garantia tenha validade legal e proteja o credor contra terceiros, o registro na matrícula do imóvel é uma etapa obrigatória.
Compreender o funcionamento da hipoteca, as diferenças para outras modalidades de crédito e as etapas do registro evita atrasos na liberação de recursos e garante a segurança jurídica da operação.
1. Diferença entre hipoteca e alienação fiduciária
Antes de iniciar o procedimento, é fundamental não confundir hipoteca com alienação fiduciária, uma dúvida muito comum nos financiamentos habitacionais.
- Alienação fiduciária: Utilizada na maioria dos financiamentos de aquisição de imóveis. A propriedade é transferida provisoriamente ao banco até a quitação da dívida. Em caso de inadimplência, a retomada do bem pode ocorrer de forma extrajudicial.
- Hipoteca: Mais comum em empréstimos de capital de giro e garantias corporativas. O devedor continua sendo o proprietário do imóvel e, caso haja inadimplência, a execução da garantia exige um processo judicial.
2. Cuidados e análise prévia da matrícula
Antes de dar entrada no registro da hipoteca, é indispensável solicitar a certidão atualizada da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento permite verificar se existem pendências como penhoras, indisponibilidades ou outras hipotecas averbadas.
A ordem cronológica de entrada no cartório (chamada de prenotação) é o que define a preferência entre os credores. O credor que registra o título primeiro tem prioridade sobre o imóvel em uma eventual execução, independentemente da data em que o contrato foi assinado.
3. Documentação necessária para o registro
O registro da hipoteca exige a apresentação da documentação correta para evitar a devolução do processo e o atraso na liberação do crédito. Os documentos necessários incluem:
- Escritura pública lavrada em Tabelionato de Notas (ou instrumento particular com força de escritura pública, quando a legislação permitir);
- Certidões negativas do devedor;
- Comprovante de quitação dos tributos incidentes sobre o imóvel;
- Qualificação completa das partes e do imóvel, com a especificação exata do valor da dívida, prazo e condições do contrato.
4. A importância do registro imediato na matrícula
O contrato de hipoteca assinado entre as partes tem valor apenas entre os envolvidos. A garantia só produz efeito perante terceiros a partir do momento em que é registrada na matrícula do imóvel no Registro de Imóveis.
Se o credor demora para registrar o documento, ele corre o risco de perder a preferência caso o imóvel seja vendido ou penhorado por outro credor. Por isso, a averbação deve ser realizada o mais rápido possível após a assinatura do contrato.
5. Quitação da dívida e cancelamento da hipoteca
Após o pagamento integral do empréstimo, a hipoteca não é removida da matrícula de forma automática. Para liberar o imóvel, é necessário realizar o procedimento de cancelamento do ônus.
O proprietário deve apresentar ao cartório o termo de quitação fornecido pelo credor para que seja feita a devida averbação de cancelamento. Sem essa etapa, o imóvel continuará figurando com a pendência registrada, o que pode impedir futuras vendas ou a obtenção de novos créditos.
