O documento comprova a situação do bem, mas tem validade curta para negócios.
Veja o que a certidão negativa de ônus de imóvel comprova, qual o prazo de validade e por que pedi-la perto do fechamento do negócio evita retrabalho.
A certidão de ônus reais é um dos documentos mais importantes no mercado imobiliário. Ela atesta a situação jurídica de um imóvel, informando se o bem possui restrições que possam impedir ou arriscar uma negociação, como hipotecas, penhoras, decisões judiciais ou indisponibilidades.
Compreender como essa certidão funciona, quais são seus tipos e qual é o momento correto de solicitá-la evita gastos desnecessários e atrasos no fechamento do negócio.
1. O que significa a certidão ser positiva ou negativa
Existe um engano comum ao solicitar esse documento: a expressão “certidão negativa” refere-se ao resultado da busca, e não ao nome do pedido em si. O documento oficial a ser solicitado no Registro de Imóveis é a certidão de ônus reais.
- Certidão negativa de ônus: É emitida quando o imóvel está totalmente livre e desembaraçado, sem nenhuma restrição gravada na matrícula.
- Certidão positiva de ônus: É emitida quando existem pendências ativas sobre o bem. O documento detalhará cada restrição encontrada, informando o tipo de ônus, a data do registro, o valor envolvido e o credor.
2. Os diferentes tipos de certidão imobiliária
A depender da exigência do comprador, do banco ou do tabelionato, é necessário solicitar a modalidade adequada de certidão. As principais opções são:
- Certidão de inteiro teor: Reproduz fielmente todo o conteúdo constante na matrícula do imóvel, desde a sua abertura até a última alteração registrada (exemplos: proprietários anteriores, destaques de área e, inclusive, os ônus incidentes sobre o imóvel).
Por comportar muitas informações, pode ser de difícil interpretação, caso em que se recomenda optar por uma outra certidão que atenda mais especificamente ao interesse de quem a solicita (ex.: certidão de ônus ou certidão conforme quesitos).
- Certidão de ônus reais: Informa especificamente se existem restrições, pendências jurídicas ou dívidas atreladas ao imóvel.
- Certidão conforme quesitos: Conterá as respostas do Registrador às perguntas realizadas pelo solicitante da certidão quanto ao registro do imóvel especificado.
- Certidão vintenária: Mostra o histórico completo do imóvel nos últimos vinte anos, sendo muito exigida por instituições financeiras em financiamentos de longo prazo. Essa certidão é um resquício da época em que o maior prazo para usucapir um imóvel era de 20 anos (Código Civil de 1916).
- Certidão de situação jurídica do imóvel: A certidão da situação jurídica atualizada do imóvel compreende as informações vigentes de sua descrição, número de contribuinte, proprietário, direitos, ônus e restrições, judiciais e administrativas, incidentes sobre o imóvel e o respectivo titular, além das demais informações necessárias à comprovação da propriedade e à transmissão e à constituição de outros direitos reais.
Foi modalidade introduzida na Lei de Registros Públicos pela Lei 14.382/2022 e visa conciliar o princípio da publicidade imobiliária à Lei Geral de Proteção de Dados. Cada modalidade possui um custo específico na tabela de emolumentos do estado, sendo que a opção mais barata e rápida será por aquela que suprirá a necessidade do solicitante, ou seja, por aquela que informa e comprova exatamente o que ele deseja saber e comprovar.
- Prazo de validade e momento certo para solicitar
A certidão de ônus possui prazo de validade de 30 dias para a realização de negócios jurídicos e escrituras públicas, conforme regulamentação legal.
Por conta desse prazo curto, solicitar o documento com muita antecedência em relação ao fechamento da compra e venda pode fazer com que a certidão expire antes da assinatura do contrato. O recomendado é solicitar o documento o mais próximo possível da data prevista para a lavratura da escritura ou da entrega à instituição financeira.
4. Cuidados ao solicitar a certidão
Para evitar a emissão de um documento incorreto ou sobre o imóvel errado, o requerente deve observar alguns pontos fundamentais no momento do pedido:
- Conferência dos dados: É essencial conferir o número da matrícula, a descrição do imóvel e a identificação do proprietário antes de formalizar o pedido no cartório.
- Verificação de pendências em andamento: Caso haja algum título pendente de registro (prenotação) na matrícula, essa informação deve ser observada, pois um novo ônus pode estar em processo de averbação.
A certidão de ônus reais é a principal ferramenta para garantir a segurança jurídica de quem pretende comprar ou aceitar um imóvel como garantia. Solicitar a modalidade correta, conferir os dados da matrícula e respeitar o prazo de validade de 30 dias garante uma transação transparente, segura e sem custos desnecessários com reemissões.
