Decisão da 7ª Câmara de Direito Privado do TJSP esclarece que o inadimplemento em contrato com alienação fiduciária registrada afasta a rescisão contratual pelo Código de Defesa do Consumidor.
A 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo analisou pedido formulado por comprador inadimplente que buscava a rescisão de contrato de compra e venda de lote e a devolução parcial dos valores pagos.
O contrato firmado entre as partes contém cláusula de alienação fiduciária em garantia, regularmente registrada em cartório. A própria vendedora figurava como credora fiduciária, nos termos da Lei nº 9.514/1997. Após o pagamento de parte do preço, o comprador deixou de cumprir as obrigações contratuais e requereu a resolução do pacto.
Alienação fiduciária registrada e seus efeitos jurídicos
A alienação fiduciária de bem imóvel transfere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do bem, permanecendo o devedor fiduciante com a posse direta. O registro do contrato na matrícula do imóvel é elemento essencial para a constituição da garantia e para a produção de seus efeitos perante terceiros.
No caso concreto, o registro foi devidamente realizado, circunstância que afastou a aplicação das regras gerais de rescisão contratual e devolução de valores, típicas de contratos sem garantia fiduciária.Esse ponto é relevante porque define o regime jurídico aplicável ao inadimplemento e limita as alternativas disponíveis ao devedor.
Afastamento do Código de Defesa do Consumidor
No voto condutor, o relator, desembargador Luiz Antonio Costa, destacou entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, havendo contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária registrada, a resolução do pacto deve observar exclusivamente o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997.
Essa orientação afasta a aplicação do Código de Defesa do Consumidor para fins de rescisão contratual e restituição de valores, ainda que o comprador seja pessoa física e alegue relação de consumo.
O fundamento central é que a lei especial estabelece rito próprio para a consolidação da propriedade e eventual leilão do imóvel, não sendo possível ao devedor escolher regime jurídico diverso após o inadimplemento.
Procedimento legal em caso de inadimplemento
De acordo com a Lei nº 9.514/1997, constituído o devedor em mora, o credor fiduciário pode promover a consolidação da propriedade em seu nome, observadas as formalidades legais. Após a consolidação, o imóvel deve ser levado a leilão, com regras específicas para apuração de eventual saldo em favor do devedor.
Esse procedimento substitui a lógica da rescisão contratual clássica. Não se trata de simples desfazimento do negócio, mas de execução da garantia real previamente pactuada e registrada.
Na prática, isso impede pedidos judiciais de devolução imediata ou parcial dos valores pagos fora da sistemática legal.
Impactos práticos para a atividade notarial e registral
Para tabeliães e registradores, a decisão reforça a importância do correto registro da alienação fiduciária na matrícula do imóvel. É esse registro que define o regime jurídico aplicável e confere segurança à execução da garantia.
Para advogados e operadores do direito, o precedente serve como alerta na orientação de clientes inadimplentes. A existência de alienação fiduciária registrada limita significativamente as alternativas judiciais e afasta pretensões baseadas exclusivamente no Código de Defesa do Consumidor.
Para o mercado imobiliário, o entendimento contribui para previsibilidade e estabilidade dos contratos, reduzindo o risco de judicialização fora dos parâmetros legais.
