Análise prática do REsp 2.181.378/DF (STJ, 2025). O STJ reafirma que a proteção legal do bem de família impede qualquer forma de constrição, inclusive a penhora e a averbação sobre direitos aquisitivos, reforçando diretrizes essenciais para tabeliães, registradores e operadores do processo executivo.
Uma breve introdução
A proteção conferida ao bem de família é um dos temas mais recorrentes e sensíveis no dia a dia de advogados, tabeliães, registradores e profissionais que atuam no ambiente do crédito, da execução e do registro de garantias.
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, proferida no REsp 2.181.378/DF, reacende discussões importantes sobre os limites da constrição de bens destinados à moradia da entidade familiar, especialmente quando o imóvel se encontra em fase de aquisição, como nas operações de alienação fiduciária.
O caso analisa a possibilidade de penhora — e consequente averbação — de direitos aquisitivos vinculados a um imóvel residencial reconhecido como bem de família.
A Quarta Turma reafirmou entendimento central: a impenhorabilidade prevista na Lei 8.009/1990 impede não apenas a expropriação, mas também a própria indicação do bem, ou de seus direitos, à penhora, assim como a averbação dessa constrição na matrícula.
O resultado interessa diretamente ao universo notarial e registral, pois envolve a atuação dos cartórios de Registro de Imóveis diante de ordens judiciais, sobretudo em contextos de alienação fiduciária, direitos aquisitivos e controle de legalidade das averbações.
O caso levado ao STJ: direitos aquisitivos em imóvel residencial
A demanda originou-se de execução em que se requereu a penhora dos direitos aquisitivos sobre um imóvel residencial gravado com alienação fiduciária.
O juízo de primeiro grau indeferiu a constrição. O Tribunal local, entretanto, reformou parcialmente a decisão e autorizou a penhora dos direitos aquisitivos, ainda que vedando a expropriação final, em razão do reconhecimento do bem de família.
A controvérsia chegou ao STJ com a seguinte indagação:
Pode o bem de família, ainda que não inteiramente quitado e detido apenas na forma de direitos aquisitivos, ser objeto de penhora e ter essa constrição averbada na matrícula?
A proteção da Lei 8.009/1990 atinge também direitos aquisitivos?
A Lei 8.009/1990 estabelece, em seu art. 1º, a impenhorabilidade absoluta do imóvel residencial da entidade familiar, ressalvadas as hipóteses previstas em seu art. 3º.
No recurso especial, a discussão concentrou-se em dois pontos fundamentais:
- a possibilidade de penhora de direitos aquisitivos referentes a imóvel ainda não plenamente adquirido, mas destinado à moradia da família;
- a possibilidade de averbação da penhora no Registro de Imóveis, com impactos diretos sobre a publicidade, a cadeia dominial e as garantias.
Fundamentação do STJ
A decisão reafirma orientação já consolidada na Corte, com base em precedentes firmados entre 2023 e 2025, para concluir que:
1. A impenhorabilidade atinge não apenas o imóvel, mas também os direitos aquisitivos
Se a finalidade do instituto é resguardar a moradia, qualquer constrição que comprometa esse bem, direta ou indiretamente, é vedada. Isso inclui:
- a penhora de direitos decorrentes da aquisição do imóvel;
- o registro dessa penhora na matrícula;
- a constrição mesmo em hipóteses de alienação fiduciária.
A proteção acompanha a função social do bem, e não o estágio jurídico da aquisição.
2. Se o bem é impenhorável, não há espaço sequer para sua indicação à penhora
O impedimento existe desde o momento anterior ao ato constritivo. Não é possível:
- indicar o imóvel ou seus direitos à penhora;
- proferir despacho de constrição;
- averbar a penhora no Registro de Imóveis.
O fundamento é eminentemente processual: admitir a indicação seria permitir uma medida sem finalidade jurídica possível, pois a constrição jamais poderia culminar em expropriação.
3. O registrador não deve averbar penhora sobre bem de família notório
A averbação registral tem por finalidade dar publicidade a atos juridicamente válidos. Se o ato é nulo, por violar proteção legal expressa, não pode ingressar na matrícula, pois o registro não convalida atos juridicamente ineficazes.
Implicações práticas para o Registro de Imóveis e operadores do direito
1. Para os registradores
- É vedada a averbação de penhora sobre direitos aquisitivos de imóvel residencial declarado como bem de família;
- Deve-se exercer o controle de legalidade, com suscitação de dúvida ou devolução do título mediante nota fundamentada;
- A existência de alienação fiduciária não autoriza flexibilização da regra, desde que comprovada a destinação residencial.
2. Para tabeliães e notários
Em atos que envolvam cessão de direitos aquisitivos, contratos de alienação fiduciária ou escrituras relacionadas a imóveis residenciais, é indispensável atenção à natureza de bem de família, pois ela limita a atuação judicial e extrajudicial.
A decisão reforça a segurança jurídica das operações imobiliárias, ao afirmar que direitos aquisitivos de bem de família não podem ser alcançados por execuções comuns.
3. Para advogados
A tese é especialmente relevante para fundamentar impugnações à penhora e medidas urgentes. A proteção somente é afastada nas hipóteses previstas no art. 3º da Lei 8.009/1990, como:
- dívidas relacionadas ao próprio imóvel;
- pensão alimentícia;
- financiamento para aquisição;
- tributos;
- hipoteca previamente constituída.
4. Para oficiais de justiça e operadores do processo executivo
Não se deve sequer praticar o ato de indicação ou tentativa de penhora quando o bem é, desde logo, reconhecido como bem de família.
Consequências para o registro imobiliário
O REsp 2.181.378/DF reafirma diretriz clara: a proteção conferida ao bem de família é ampla e alcança todos os elementos que viabilizam a permanência da entidade familiar em sua moradia, inclusive direitos aquisitivos ainda pendentes de consolidação.
Para o Registro de Imóveis, a consequência é direta: ordens de penhora contra imóvel residencial reconhecido como bem de família, ainda que atinjam apenas direitos aquisitivos, não podem ingressar na matrícula.
A decisão reforça segurança, previsibilidade e coerência na aplicação da Lei 8.009/1990, com impactos imediatos para quem atua na execução civil, no mercado imobiliário e na prática notarial e registral.
