A Segunda Seção do STJ firmou tese importante ao definir que corretoras de imóveis não respondem pela devolução de valores pagos por consumidores quando há inadimplemento contratual da construtora.
O que o STJ decidiu
Em julgamento unânime, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que corretoras de imóveis não respondem solidariamente pela restituição de valores pagos por consumidores em contratos de compra e venda de imóveis quando ocorre inadimplemento da construtora.
A decisão acompanhou o voto do ministro Raul Araújo, que destacou que a atividade de corretagem se limita à intermediação e à prestação de informações sobre o negócio, não abrangendo as obrigações contratuais entre comprador e construtora.
Com isso, o Tribunal consolidou o entendimento de que a corretora atua como intermediária, e não como parte no contrato de compra e venda — salvo em hipóteses excepcionais.
Quando a corretora pode ser responsabilizada
Segundo a tese fixada, a corretora somente poderá ser responsabilizada se houver prova de envolvimento direto na construção ou incorporação do empreendimento, ou ainda se houver integração societária ou confusão patrimonial com a construtora.
Em outras palavras, não basta a mera intermediação. É necessário demonstrar que a corretora fazia parte do mesmo grupo econômico ou que atuava de modo a se confundir com a incorporadora.
- Se uma empresa de corretagem pertence ao mesmo grupo da construtora, com sócios ou contas bancárias em comum, pode haver responsabilidade.
- Já uma corretora autônoma, que apenas intermedeia o contrato e recebe comissão, não pode ser obrigada a restituir valores pagos pelo comprador.
Impacto da decisão no mercado imobiliário
A decisão traz segurança jurídica para corretores e imobiliárias, que agora têm um parâmetro claro de responsabilidade. Também evita o chamado “alargamento indevido da solidariedade”, em que o consumidor, ao não conseguir reaver valores da construtora, buscava o ressarcimento contra quem apenas interveio na negociação.
Do ponto de vista do consumidor, a decisão reforça a importância de verificar a solidez da construtora antes de investir, e de compreender que a corretora não é garantidora do cumprimento contratual.
Repercussões no meio extrajudicial
Para o meio extrajudicial, especialmente tabeliães e registradores de imóveis, o tema tem relevância prática. Em escrituras públicas de promessa de compra e venda, é comum constar a presença de corretores como intermediários.
A decisão do STJ contribui para delimitar responsabilidades, evitando interpretações que possam confundir a atuação do corretor com a do vendedor. Além disso, a clareza sobre as funções de cada agente ajuda a prevenir litígios futuros e a reforçar a transparência dos atos notariais.
O que muda na prática
Com a tese fixada, ações judiciais contra corretoras tendem a diminuir, e os contratos de intermediação poderão ser redigidos de forma mais objetiva.
É recomendável que as corretoras:
- Destaquem expressamente seu papel de mera intermediadora;
- Registrem em contrato a separação entre corretagem e responsabilidade construtiva;
- Evitem práticas que possam caracterizar vínculo econômico com construtoras.
Conclusão
A decisão do STJ é um marco para o mercado imobiliário e para o meio extrajudicial, pois delimita a atuação das corretoras, preserva a função típica da corretagem e reduz a judicialização indevida de conflitos.
Mais do que um precedente, o julgamento reafirma um princípio essencial: cada agente do mercado deve responder pelos riscos de sua própria atividade.
Processos: REsp nº 2008542 / RJ (2019/0310264-0) autuado em 15/10/2019:
REsp nº 2008545 / DF (2021/0328507-2) autuado em 26/10/2021
