A certidão de ônus reais revela se há hipotecas, penhoras, alienações fiduciárias ou outras restrições sobre o imóvel e é indispensável em qualquer negócio imobiliário.
aiba o que é a certidão de ônus reais, o que ela informa, qual o prazo de validade aceito na prática, como solicitá-la e como usá-la na compra de imóvel.
O que é a certidão de ônus reais
A certidão de ônus reais é o documento expedido pelo Cartório de Registro de Imóveis que reproduz todos os ônus, gravames, restrições e indisponibilidades registrados ou averbados na matrícula de um imóvel.
O fundamento legal está no art. 19 da Lei 6.015/73, que assegura a qualquer pessoa o direito de obter certidões dos assentos existentes nos cartórios de registro.
O que a certidão de ônus reais informa
- Titularidade atual: nome do proprietário registrado e como a propriedade foi adquirida;
- Hipoteca: gravame real em favor de credor, com identificação do credor, valor e prazo;
- Alienação fiduciária: transferência da propriedade resolúvel ao credor fiduciário como garantia de financiamento;
- Penhora: constrição judicial ou extrajudicial sobre o imóvel em razão de dívida do proprietário;
- Indisponibilidade (CNIB): bloqueio de disposição do imóvel determinado por autoridade judicial, fiscal ou administrativa;
- Usufruto: direito real de uso e gozo do imóvel em favor de terceiro;
- Servidão: ônus real que grava o imóvel em benefício de outro imóvel ou de pessoa determinada.
Certidão de ônus reais e certidão vintenária
Certidão de ônus reais (atualizada): reproduz o conteúdo atual da matrícula, da abertura até a data da emissão. Padrão para lavratura de escrituras.
Certidão vintenária: abrange os atos registrados nos últimos 20 anos. Exigida no usucapião extrajudicial e em processos de regularização fundiária.
Prazo de validade
A Lei de Registros Públicos não estabelece prazo de validade para a certidão. Na prática consolidada:
- 30 dias é o prazo mais aceito para lavratura de escritura e registro;
- Instituições financeiras costumam aceitar certidões emitidas há até 30 ou 60 dias;
- Processos judiciais podem exigir certidão atualizada na data do ato.
Como solicitar
Presencialmente: o solicitante informa o número da matrícula ou os dados do imóvel ao cartório competente.
Online: diversos cartórios e centrais estaduais permitem solicitação e recebimento de certidões em formato digital com assinatura eletrônica.
Uso da certidão na compra de imóvel
Imóvel com hipoteca: a hipoteca segue o imóvel. O comprador deve exigir a quitação simultânea à lavratura da escritura.
Imóvel com alienação fiduciária: o vendedor pode não ser proprietário pleno. Exige anuência do credor fiduciário ou quitação prévia do financiamento.
Imóvel com penhora ou indisponibilidade: a venda pode ser nula ou anulável. O comprador enfrenta risco real de perda da propriedade.
Decisão do CNJ sobre certidão negativa
Em 2026, o CNJ determinou que cartórios não podem exigir certidão negativa de débitos como condição para lavrar ou registrar escrituras imobiliárias. O que foi proibido foi a exigência de certidões negativas tributárias e de ações pessoais do vendedor como pré-requisito para o ato registral.
