O mandato irrevogável facilita a venda, mas a transferência ainda passa por escritura.
Veja por que a procuração em causa própria não pode ser registrada direto na matrícula e como o comprador conclui a compra e venda
Procuração em causa própria: por que ela não substitui a escritura no Registro de Imóveis
A procuração em causa própria (in rem suam) é um instrumento notarial relevante no direito imobiliário brasileiro, frequentemente utilizado em transações em que o comprador busca segurança jurídica imediata antes da formalização do ato definitivo. Contudo, há uma confusão recorrente de que esse mandato, por si só, seria suficiente para transferir a propriedade no Cartório de Registro de Imóveis (RI).
Do ponto de vista registral, o mandato em causa própria não é um título hábil para a transferência do domínio. A Lei n.º 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) apresenta um rol taxativo de atos registráveis, e a procuração não figura entre eles. O instrumento cria a base contratual e concede poderes de representação, mas a efetiva transmissão da propriedade exige a lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda e o seu posterior registro na matrícula do imóvel.
1. Natureza jurídica e diferenciação do mandato comum
O artigo 685 do Código Civil disciplina a cláusula in rem suam, alterando substancialmente os efeitos do contrato de mandato tradicional. Por meio dessa cláusula:
- Irrevogabilidade e inextinguibilidade: O mandato torna-se irrevogável e não se extingue pela morte de nenhuma das partes (outorgante ou outorgado);
- Isenção de prestação de contas: O mandatário fica dispensado de prestar contas dos seus atos ao outorgante;
- Transmissão de direitos: A procuração contém, em seu próprio texto, os elementos essenciais da compra e venda — a identificação do bem, a quitação do preço e a transmissão da posse —, atuando como um negócio jurídico de alienação dissimulado em contrato de mandato.
2. Elementos essenciais para a eficácia do instrumento
Para que a procuração em causa própria ostente segurança jurídica e permita o posterior aperfeiçoamento da compra e venda, a qualificação notarial deve observar a presença rigorosa dos elementos previstos no artigo 685 do Código Civil. A ausência de qualquer requisito pode descaracterizar a natureza in rem suam, convertendo o ato em mandado comum:
- Individualização do objeto: Descrição precisa e inequívoca do imóvel, alinhada à sua matrícula registral;
- Preço e quitação: Declaração expressa do valor e da respectiva quitação da obrigação financeira pelo outorgado;
- Autocontratação e outorga em causa própria: Concessão explícita de poderes para que o mandatário possa outorgar a escritura definitiva em favor de si mesmo ou de terceiros;
- Cláusula de irrevogabilidade: Expressa menção à inaplicabilidade da revogação do ato pelo outorgante ou por seus herdeiros.
3. Diferença em relação ao compromisso de compra e venda
Diferenciar a procuração em causa própria do compromisso de compra e venda é fundamental para a correta aplicação das técnicas notariais e registrais:
| Característica | Compromisso de compra e venda | Procuração em causa própria (in rem suam) |
| Efeito contratual | Gera obrigação de fazer (celebrar o contrato definitivo no futuro). | Transfere poderes absolutos de alienação e representação imediatamente. |
| Registro no RI | Registrável na matrícula (gera direito real à aquisição). | Não é registrável na matrícula do imóvel. |
| Resistência do alienante | Exige ação judicial de adjudicação compulsória em caso de recusa. | Dispensa nova manifestação do alienante; o mandatário assina por si e pelo outorgante. |
| Impacto da morte | Transmite a obrigação aos herdeiros. | Não se extingue com a morte das partes (art. 685 do CC). |
4. O fluxo até o Registro de Imóveis: a lavratura pelo próprio mandatário
A concretização do direito real de propriedade exige a observância do rito procedimental completo. A procuração em causa própria é o instrumento que instrumentaliza o poder de disposição do bem; a etapa seguinte consiste na lavratura da escritura pública definitiva de compra e venda perante o Tabelionato de Notas.
Nesse ato, o mandatário atua sob o regime da autocontratação autorizada: comparece ao tabelionato representando, simultaneamente, o vendedor (outorgante original, em virtude dos poderes conferidos no mandato) e a si mesmo como comprador (outorgado). É a certidão desta escritura definitiva, devidamente lavrada e instruída com as certidões pertinentes e guias de tributos recolhidos, que deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para prenotação e registro na matrícula do bem.
5. Aspectos tributários e a incidência do ITBI
Um ponto de atenção na prática notarial e jurídica envolve o momento do fato gerador do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
A jurisprudência sumulada do Supremo Tribunal Federal (STF, Súmula 108) e o entendimento firmado no STF sob o regime de repercussão geral (Tema 1124) estabelecem que o fato gerador do ITBI ocorre apenas com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, qual seja, o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis.
No entanto, em âmbito municipal, legislações locais por vezes tentam antecipar a exigência do imposto para o momento da lavratura da procuração em causa própria, sob o argumento de que o instrumento configura a alienação fática. O profissional deve orientar o interessado sobre a necessidade de verificar a legislação tributária do município do imóvel e, caso haja cobrança no ato do mandato, avaliar a legalidade da execução em face dos precedentes dos tribunais superiores.
