Valor do bem e forma de pagamento do imposto mudam a exigência do tabelião.
Saiba quando a doação de imóvel exige escritura pública, quais documentos apresentar no tabelionato e como o ITCMD interfere no ato.
A doação é um ato jurídico pelo qual uma pessoa transfere gratuitamente parte de seu patrimônio para outra. Quando o bem doado é um imóvel, é necessário tomar diversos cuidados legais para garantir que o ato seja válido e não venha a ser anulado no futuro por herdeiros ou credores.
Para que a transferência ocorra de forma segura, é fundamental compreender em quais casos a escritura pública é exigida, quais são as regras de proteção aos herdeiros e quais impostos devem ser pagos.
1. Quando a escritura pública é obrigatória
Nem toda doação precisa ser feita em tabelionato de notas, mas a legislação impõe uma regra clara com base no valor do bem:
- Imóveis com valor superior a 30 salários mínimos: Exigem obrigatoriamente a lavratura de escritura pública em Tabelionato de Notas, conforme prevê o artigo 108 do Código Civil.
- Imóveis abaixo desse valor: Podem ser doados por instrumento particular.
Como a grande maioria dos imóveis urbanos supera esse limite financeiro, a escritura pública acaba sendo a regra para a formalização das doações imobiliárias. Para conferir o enquadramento correto, deve-se considerar o valor venal atualizado do bem.
2. Cuidados com a herança legítima e doações para familiares
A doação feita de pais para filhos ou entre cônjuges exige atenção especial, pois a lei a considera, como regra geral, um adiantamento da herança (chamado juridicamente de adiantamento da legítima).
- Igualdade entre herdeiros: Se o doador quiser que o bem não seja descontado da cota do herdeiro no futuro inventário, deve constar expressamente na escritura a dispensa da obrigação de colação.
- Limite do patrimônio: A pessoa que tem herdeiros necessários (filhos, pais ou cônjuge) não pode doar mais do que a metade de todo o seu patrimônio. A doação que ultrapassa esse limite é chamada de inoficiosa e pode ser anulada judicialmente na parte excedente.
3. Cláusulas de proteção e doações com encargo
É comum que o doador queira impor condições para proteger o imóvel ou assegurar uma obrigação por parte de quem recebe a doação:
- Cláusulas restritivas: As cláusulas de inalienabilidade (proibição de vender), impenhorabilidade (proibição de ser penhorado por dívidas) e incomunicabilidade (não entrar no patrimônio do casal em caso de divórcio) exigem a indicação de uma justa causa declarada no documento para que tenham validade jurídica.
- Doação com encargo: Ocorre quando o doador estabelece uma obrigação ao favorecido (como cuidar do doador ou dar determinado destino ao bem). O descumprimento do encargo permite que a doação seja revogada, devendo a condição estar descrita de forma detalhada e precisa no texto da escritura. Além disso, tem sido bastante procuradas as doações que preveem as cláusulas de direito de acrescer e de reversão, modalidades que não restringem diretamente o exercício do direito de propriedade, mas que possuem forte repercussão e utilidade no planejamento sucessório.
Reversão: Garante que o bem volte ao patrimônio do doador caso este sobreviva ao doador (beneficiário).
Direito de acrescer: Garante que, havendo mais de um doador/usufrutuário, a quota-parte de quem falecer passe automaticamente para o sobrevivente.
4. Pagamento do imposto (ITCMD)
A doação de imóveis está sujeita à incidência do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que é um tributo de competência estadual.
A alíquota do imposto varia conforme o estado onde o imóvel está localizado, respeitando o teto nacional e a regra de progressividade conforme o valor do bem. O recolhimento do tributo deve ser comprovado mediante a apresentação da guia de pagamento quitada no momento de formalizar a escritura pública.
5. O registro no Cartório de Imóveis
A assinatura da escritura pública no Tabelionato de Notas representa apenas o acordo formal entre o doador e o favorecido. A propriedade do imóvel só é efetivamente transferida após o registro da escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Enquanto a escritura não for levada a registro no Registro de Imóveis, o bem continuará constando no nome do doador perante terceiros, ficando sujeito a eventuais penhoras por dívidas antigas do proprietário anterior.
Reunir a documentação correta, verificar o valor do bem, recolher os impostos devidos e efetuar o registro final no Registro de Imóveis são, portanto, os passos indispensáveis para garantir a validade total da transferência imobiliária.
