Decisão do Plenário do CNJ elimina exigência que travava registros e afeta o fluxo de qualificação no tabelionato e no cartório de imóveis.
O que o CNJ decidiu
O Plenário do CNJ determinou que cartórios de registro de imóveis e tabelionatos não podem exigir certidões negativas de débitos como condição para lavrar ou registrar escrituras públicas de compra e venda. A decisão se aplica a certidões de tributos federais (Receita Federal), estaduais e municipais, bem como a certidões de ações cíveis e trabalhistas do vendedor.
A exigência era prática comum em diversas serventias, que condicionavam a lavratura ou o registro à apresentação de certidão negativa do vendedor como forma de reduzir o risco de fraude contra credores. O CNJ entendeu que essa exigência não tem amparo legal e cria obstáculo indevido ao tráfego imobiliário.
O que muda na prática
- O tabelião não pode recusar a lavratura da escritura pela ausência de certidão negativa do vendedor;
- O oficial de registro de imóveis não pode recusar o registro do título pela mesma razão;
- A ausência de certidão negativa não elimina o risco para o comprador — ela apenas deixa de ser exigência do cartório.
Isso transfere integralmente ao comprador a decisão de solicitar ou não as certidões antes de fechar o negócio. O cartório deixa de ser o filtro dessa verificação.
O que o tabelião deve fazer a partir de agora
A decisão não proíbe que o tabelião informe o comprador sobre os riscos de adquirir imóvel sem verificar a situação fiscal e judicial do vendedor. O que está vedado é condicionar a lavratura à apresentação das certidões.
Prática recomendada: registrar na escritura, de forma expressa, que as certidões negativas foram ou não apresentadas pelas partes. Essa anotação documenta a ciência do comprador sobre a situação e reduz eventual responsabilização da serventia.
Se o comprador optar por não apresentar certidões, o tabelião lavra normalmente, mas deve garantir que o comprador está ciente de que:
- O imóvel pode ser alcançado por penhora futura decorrente de dívida do vendedor, se configurada fraude contra credores ou fraude à execução;
- A ausência de certidão não afasta a responsabilidade do comprador que adquiriu com má-fé ou com sinais evidentes de insolvência do vendedor.
Quando a escritura pública de compra e venda é obrigatória
O art. 108 do Código Civil exige escritura pública para negócios de constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. Instrumento particular não é título hábil ao registro nesses casos.
O valor de referência é o do negócio ou o valor venal do imóvel, o que for maior. Abaixo de 30 salários mínimos, o instrumento particular é aceito.
A escritura não transfere a propriedade por si só. A transferência ocorre apenas com o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.245 do CC). A escritura é o título; o registro é o ato que produz o efeito real.
Documentos exigidos para a lavratura
Do imóvel
- Matrícula atualizada (recomendação: emitida há no máximo 30 dias);
- Certidão de ônus reais e ações reais e pessoais reipersecutórias;
- Guia de ITBI paga ou com isenção reconhecida pelo município;
- Certidão de valor venal expedida pela prefeitura, quando necessária para base de cálculo.
Das partes
- Documento de identidade oficial com foto (RG, CNH, passaporte);
- CPF;
- Certidão de estado civil atualizada (nascimento, casamento com averbações, conforme o caso);
- Comprovante de endereço;
- Procuração pública, quando uma das partes for representada.
Pessoas jurídicas exigem: contrato ou estatuto social atualizado, CNPJ e ata com autorização para alienação, quando prevista.
O que o tabelião deve verificar antes de lavrar
Capacidade e identidade: confirmar se o vendedor é o titular da matrícula ou age por procuração válida; verificar incapacidade civil declarada; confirmar se há necessidade de outorga uxória ou marital, obrigatória salvo no regime de separação absoluta (art. 1.647 do CC).
Análise da matrícula: ler integralmente, não apenas o último ato. A matrícula contém gravames (hipoteca, alienação fiduciária), indisponibilidades, penhoras, usufrutos e restrições administrativas. Imóvel com hipoteca registrada exige quitação simultânea ou concordância expressa do credor.
ITBI: deve estar pago antes do registro, não da lavratura. O tabelião pode lavrar sem a guia, mas o RI condicionará o acesso ao título à sua apresentação.
Cláusulas que exigem atenção
Retrovenda (art. 505 do CC): permite ao vendedor reaver o imóvel em até 3 anos. Deve ser registrada na matrícula para ter efeito perante terceiros.
Preferência legal (art. 513 do CC): dever do comprador de oferecer o imóvel ao vendedor antes de vender a terceiros. Efeito real somente com registro.
Cláusulas suspensivas ou resolutivas: devem ser refletidas na matrícula para produzir efeito erga omnes.
Fluxo operacional resumido
- Recebimento e conferência dos documentos;
- Consulta à matrícula e verificação de ônus e restrições;
- Informar o comprador sobre ausência de certidões negativas, se for o caso, e documentar na escritura;
- Cálculo dos emolumentos conforme tabela estadual e valor da transação;
- Lavratura da minuta para aprovação das partes;
- Assinatura das partes, tabelião e escreventes habilitados;
- Registro no Livro de Notas;
- Entrega do traslado ao comprador para apresentação ao RI.
