Decisão do STJ reforça que a adjudicação compulsória exige quitação integral, mesmo diante da prescrição das parcelas restantes.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que a quitação integral da dívida é requisito obrigatório para o ajuizamento de ação de adjudicação compulsória (junho de 2025). A decisão, proferida pela 3ª Turma, reforça que o pagamento parcial — ainda que substancial — não autoriza a transferência forçada da propriedade.
Leia a íntegra da decisão aqui.
O caso envolveu um casal que havia pago cerca de 81,7% do valor de um imóvel, mantendo a posse do bem mesmo após a prescrição das parcelas restantes. Eles ingressaram com ação judicial para reconhecer a prescrição e, com base nisso, obter a escritura definitiva do imóvel.
Contudo, o Tribunal de Justiça de São Paulo negou o pedido, sustentando que a quitação total do preço estipulado no contrato de compra e venda é condição indispensável para a adjudicação compulsória. A corte enfatizou que a prescrição apenas impede a cobrança judicial das parcelas, mas não extingue a obrigação de pagar.
O recurso especial apresentado ao STJ teve como base a teoria do adimplemento substancial. Essa teoria, em algumas situações, impede a rescisão contratual quando a maior parte das obrigações já foi cumprida. No entanto, a ministra Nancy Andrighi, relatora do caso, rejeitou sua aplicação no contexto da adjudicação compulsória.
Segundo a ministra, a adjudicação exige o cumprimento integral do pagamento. “A prescrição das parcelas não elimina o dever de quitá-las. E o pagamento parcial não supre o requisito legal da quitação integral”, afirmou. Ela ainda destacou que flexibilizar essa exigência comprometeria a boa-fé contratual, incentivando inadimplementos estratégicos nas últimas parcelas.
Como alternativas à adjudicação compulsória, o STJ apontou:
- Formalização de um acordo com o vendedor para lavratura da escritura;
- Propositura de ação de usucapião, se preenchidos os requisitos legais.
A decisão consolida o entendimento de que a quitação total é pressuposto jurídico indispensável nos pedidos de adjudicação compulsória, impactando diretamente compradores, vendedores e operadores do Direito Imobiliário.
Perguntas frequentes sobre adjudicação compulsória
O que é adjudicação compulsória?
É uma ação judicial que obriga o vendedor a transferir a propriedade do imóvel ao comprador, desde que este tenha quitado integralmente o valor contratado.
É possível ajuizar adjudicação compulsória sem quitar todo o valor do imóvel?
Não. O STJ entende que a quitação total é condição indispensável, mesmo que algumas parcelas estejam prescritas.
A prescrição das últimas parcelas extingue a dívida?
Não. A prescrição impede apenas a cobrança judicial, mas não elimina a obrigação de pagar. Sem a quitação total, a propriedade não pode ser transferida.
A teoria do adimplemento substancial pode ser aplicada?
Segundo o STJ, essa teoria não se aplica à adjudicação compulsória. O pagamento precisa ser total, independentemente do percentual quitado.
O que fazer se a adjudicação compulsória não for possível?
Duas alternativas são viáveis:
- Negociar um acordo com o vendedor para formalizar a escritura;
- Analisar a possibilidade de ingressar com ação de usucapião.