O possuidor que preenche os requisitos legais pode obter o reconhecimento da propriedade diretamente no cartório de imóveis, sem precisar ajuizar ação judicial.
Entenda como funciona o usucapião extrajudicial no cartório de registro de imóveis, quais os requisitos, os documentos exigidos e as diferenças entre as modalidades.
O que é e qual o fundamento legal
O usucapião extrajudicial é o procedimento administrativo pelo qual o possuidor obtém o reconhecimento da propriedade pelo Cartório de Registro de Imóveis, com base na posse prolongada, mansa, pacífica e com animus domini.
Foi criado pelo art. 1.071 do CPC/2015, que inseriu o art. 216-A na Lei 6.015/73, e regulamentado pelo Provimento 65/2017 do CNJ, com atualizações pelo Provimento 150/2023.
Modalidades de usucapião aplicáveis
Usucapião ordinária (art. 1.242 do CC): posse contínua por 10 anos com justo título e boa-fé. Reduz para 5 anos se o imóvel foi adquirido onerosamente com moradia habitual.
Usucapião extraordinária (art. 1.238 do CC): posse por 15 anos, independentemente de justo título. Reduz para 10 anos se o possuidor estabeleceu moradia.
Usucapião especial urbana (art. 183 da CF): área urbana de até 250 m² por 5 anos, para moradia própria ou da família.
Usucapião especial rural (art. 191 da CF): área rural de até 50 hectares por 5 anos, tornada produtiva pelo possuidor.
Usucapião por abandono do lar (art. 1.240-A do CC): imóvel urbano por 2 anos após abandono pelo ex-cônjuge/companheiro.
Requisitos para o procedimento extrajudicial
- Ata notarial lavrada por Tabelião de Notas, documentando tempo e características da posse;
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado com ART ou RRT recolhida;
- Certidões negativas dos distribuidores cíveis da comarca pelo período de 15 anos;
- Justo título ou documentos que demonstrem a origem e continuidade da posse;
- Comprovante de pagamento de IPTU pelo período de posse alegado, quando disponível;
- Assistência de advogado — o requerimento deve ser subscrito por advogado inscrito na OAB.
Papel da ata notarial no usucapião extrajudicial
A ata notarial formaliza perante o Tabelião de Notas as declarações e evidências sobre a posse. O tabelião colhe declarações, examina documentos e pode realizar inspeção no imóvel.
A ata notarial documenta as circunstâncias narradas — a análise sobre o preenchimento dos requisitos legais cabe ao Oficial de Registro de Imóveis.
Fluxo do procedimento no cartório de registro de imóveis
Etapa 1 — Protocolo: o requerimento com todos os documentos é protocolado no RI competente.
Etapa 2 — Qualificação: o oficial verifica documentos, planta, memorial descritivo e modalidade de usucapião alegada.
Etapa 3 — Notificações: o oficial notifica o titular do domínio, os confinantes, a Fazenda Pública e o Ministério Público. O prazo para manifestação é de 15 dias.
Etapa 4 — Ausência de impugnação: sem oposição, o oficial pratica o registro do usucapião na matrícula ou abre nova matrícula.
Etapa 5 — Impugnação: havendo oposição, o oficial suspende o procedimento e remete o requerente à via judicial.
Imóvel sem matrícula
Quando o imóvel não tem matrícula, o oficial providencia a abertura antes do registro do usucapião, com base nos elementos documentais e na planta apresentada.
O que o oficial deve verificar
- Se o imóvel está em área de preservação permanente que impeça a regularização;
- Se há indisponibilidade na matrícula que possa obstar o registro;
- Se a planta foi elaborada por profissional habilitado e se a ART/RRT está quitada;
- Se os limites descritos coincidem com os da matrícula ou se há sobreposição com imóveis vizinhos.
