Procedimento administrativo no cartório de imóveis permite corrigir medidas, perímetro e confrontações sem ação judicial.
Entenda como funciona a retificação de área de imóvel no cartório: documentos exigidos, notificação de confrontantes e prazo de impugnação.
O que é a retificação de área
A retificação de área é o procedimento pelo qual a descrição do imóvel na matrícula é ajustada para corresponder à realidade do terreno, corrigindo medidas, perímetro, localização ou confrontações que não coincidem com o que está registrado. A base legal está nos artigos 213 e 214 da Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) e no artigo 1.247 do Código Civil. A principal vantagem desse procedimento é permitir a correção diretamente no cartório, sem necessidade de ação judicial, desde que respeitadas as áreas públicas e os limites dos imóveis vizinhos.
Dois tipos de retificação previstos no artigo 213
O artigo 213 da Lei 6.015/73 distingue duas situações. O inciso I trata da retificação de erros que não envolvem alteração de área, perímetro ou localização (como erro de grafia, erro material ou omissão de dado), que pode ser feita de ofício pelo próprio oficial do registro ou a requerimento do interessado, com procedimento mais simples. O inciso II trata da retificação que efetivamente altera a área, o perímetro ou as confrontações do imóvel, exigindo um procedimento mais completo, com apresentação de planta e memorial descritivo e notificação dos confrontantes.
Documentos exigidos quando há alteração de área ou perímetro
Para a retificação que se enquadra no inciso II do artigo 213, o requerimento deve vir acompanhado de planta do imóvel e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a respectiva Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT). Também são exigidas as certidões atualizadas da matrícula, a qualificação completa do requerente e, quando aplicável, a assinatura dos confrontantes na própria planta ou em documento apartado, com firma reconhecida.
Quem é considerado confrontante após a Lei 14.382/2022
A Lei 14.382/2022 restringiu o conceito de confrontante para fins desse procedimento. O parágrafo 10 do artigo 213 passou a definir como confrontantes apenas os proprietários e os titulares de outros direitos reais sobre os imóveis contíguos, deixando de fora meros ocupantes ou possuidores sem título registrado. Essa mudança reduziu o universo de pessoas cuja manifestação é necessária para viabilizar a retificação administrativa.
Notificação dos confrontantes e prazo de impugnação
Quando os confrontantes não assinam a planta e o memorial descritivo espontaneamente, o cartório deve notificá-los para que se manifestem sobre a retificação pretendida. A partir da notificação, o confrontante tem o prazo de 15 dias para apresentar impugnação fundamentada ao procedimento. Se não houver manifestação nesse prazo, ou se houver concordância expressa, o oficial prossegue com a retificação.
O que acontece se houver impugnação
Havendo impugnação fundamentada de algum confrontante que não seja resolvida por acordo entre as partes, o procedimento administrativo não pode prosseguir no cartório. Nesse caso, a controvérsia precisa ser resolvida por via judicial, já que a retificação administrativa depende do consenso entre os envolvidos: o registrador não tem competência para decidir o mérito de uma divergência entre proprietários sobre os limites reais do imóvel.
Quando a assinatura dos confrontantes pode ser dispensada
Há uma exceção relevante ao dever de colher assinatura ou notificar cada confrontante individualmente. Em retificações de área promovidas por entes públicos, ou de imóveis públicos, a assinatura dos confrontantes na planta e no memorial pode ser dispensada mediante declaração de que as manifestações de consentimento necessárias já foram colhidas por outros meios administrativos.
Retificação unilateral e bilateral
A retificação que altera confrontação, mas não altera a medida ou a área total do imóvel, é tratada como retificação unilateral: envolve apenas o requerente, sem necessidade de alterar a matrícula do vizinho. Já quando a correção de uma linha divisória interfere também na descrição do imóvel confrontante, fazendo com que a área ou o perímetro de ambos os terrenos precise ser ajustada de forma conjunta, o procedimento é chamado de retificação bilateral. Nesse caso, o requerimento e a planta devem contemplar as duas matrículas envolvidas, com a concordância dos titulares de ambos os imóveis, já que a correção em uma matrícula tem efeito direto sobre a outra.
Impacto prático na rotina do cartório
Para o registrador, a distinção entre os dois incisos do artigo 213 é o primeiro filtro a aplicar diante de qualquer pedido de retificação: se a correção não altera área, perímetro ou confrontação, o procedimento é simplificado; se altera, exige-se planta, memorial, ART e a etapa de notificação dos confrontantes, com atenção ao conceito restrito trazido pela Lei 14.382/2022. Em caso de impugnação não superada por acordo, cabe ao cartório orientar o interessado sobre a necessidade de buscar a via judicial, deixando claro que a retificação administrativa não é o caminho adequado quando existe controvérsia real sobre os limites do imóvel entre vizinhos.
