O comprador pode registrar o imóvel em seu nome diretamente no cartório quando o vendedor descumprir o contrato — sem precisar acionar a Justiça.
O que é e qual o fundamento legal
A adjudicação compulsória extrajudicial é o procedimento pelo qual o comprador de um imóvel obtém o registro da propriedade em seu nome diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem necessidade de ação judicial, quando o vendedor não cumpre com sua obrigação de outorgar a escritura definitiva.
O fundamento está no art. 216-B da Lei 6.015/73, incluído pela Lei 14.382/2022 (SREI — Sistema Eletrônico dos Registros Públicos). O procedimento foi regulamentado pelo Provimento 150/2023 do CNJ, com atualizações posteriores.
Antes dessa regulamentação, o comprador que enfrentava recusa ou impossibilidade do vendedor precisava ajuizar ação de adjudicação compulsória, processo que podia se estender por anos. Com a via extrajudicial, o mesmo resultado pode ser obtido no próprio cartório de imóveis, de forma mais ágil.
Quando o procedimento é cabível
O requerimento de adjudicação compulsória extrajudicial é cabível nas seguintes situações:
- O vendedor se recusa a outorgar a escritura definitiva após o cumprimento do contrato pelo comprador;
- O vendedor faleceu e os herdeiros não promovem a escritura;
- O vendedor foi declarado ausente judicialmente;
- O vendedor está em lugar incerto e não sabido;
- O vendedor foi declarado civilmente incapaz após a assinatura do contrato, sem representante legal constituído;
- A pessoa jurídica vendedora foi dissolvida irregularmente ou está em processo de liquidação sem cumprimento das obrigações.
Atenção: o procedimento não se aplica quando há litígio pendente entre as partes sobre o próprio contrato (validade, rescisão, inadimplemento). Nesses casos, o RI deve suspender o procedimento e remeter ao Judiciário.
Requisitos para o requerimento
Para que o RI possa processar o pedido, o requerente deve apresentar:
1. Contrato escrito válido
O instrumento de promessa de compra e venda, compromisso ou cessão de direitos deve estar assinado pelas partes. Não precisa ser escritura pública — contrato particular é aceito desde que identifique as partes, descreva o imóvel e estabeleça as condições da venda.
2. Prova de quitação
O comprador deve demonstrar que cumpriu integralmente sua obrigação de pagamento. Isso pode ser feito por recibos, extratos bancários, declaração de quitação assinada pelo vendedor, ou qualquer outro meio que comprove o pagamento integral do preço ajustado.
3. Identificação do imóvel
O requerimento deve indicar a matrícula do imóvel no cartório competente. Se o imóvel ainda estiver em nome do vendedor por transcrição ou matrícula anterior, o RI deve identificar o registro correspondente.
4. Qualificação completa das partes
Dados de identificação do requerente (comprador) e do vendedor ou de seus sucessores, tutores ou representantes, conforme o caso.
Fluxo do procedimento no cartório
Etapa 1 — Protocolo do requerimento
O comprador (ou advogado) protocola o requerimento com os documentos exigidos. O RI verifica preliminarmente a presença dos documentos e a competência territorial — o pedido deve ser feito no RI onde o imóvel está matriculado.
Etapa 2 — Notificação do vendedor
O oficial do RI deve notificar o vendedor (ou seus herdeiros, curador, representante legal) para que se manifeste em um prazo de 15 dias. A notificação pode ser feita:
- Pelo próprio RI, por carta com AR;
- Por meio do Distribuidor, em sistemas integrados;
- Por edital, quando o vendedor está em lugar incerto e não sabido — nesse caso, com prazo de 30 dias após publicação.
Etapa 3 — Ausência de oposição
Se o vendedor não se manifestar dentro do prazo ou apresentar manifestação sem fundamento jurídico suficiente, o oficial procede ao registro da adjudicação no nome do comprador, lavrando o respectivo ato na matrícula.
Etapa 4 — Oposição fundamentada
Se o vendedor apresentar oposição com base em fato ou direito que possa invalidar o contrato ou a quitação, o oficial deve suspender o procedimento e comunicar o requerente para que busque a via judicial. O RI não julga a procedência da oposição — apenas identifica se ela apresenta fundamento que impeça o prosseguimento administrativo.
Possibilidade de realização em formato digital
O Provimento 150/2023 prevê que o procedimento pode ser realizado de forma integralmente digital ou presencialmente no balcão do cartório. Na modalidade digital, o requerimento é apresentado via sistema eletrônico, os documentos são digitalizados com assinatura digital reconhecida e as notificações são enviadas eletronicamente, quando o endereço eletrônico do vendedor for conhecido.
O que o oficial de registro deve observar
Verificação prévia da matrícula: antes de aceitar o requerimento, o oficial deve consultar a matrícula e identificar se há ônus, gravames ou indisponibilidades que possam interferir no registro. A adjudicação compulsória não cancela hipotecas, penhoras ou alienações fiduciárias — esses gravames subsistem após o registro.
Qualificação do contrato: o oficial deve verificar se o contrato apresentado tem os elementos mínimos de validade: partes identificadas, objeto determinado, preço e forma de pagamento. Contratos com vícios aparentes devem ser objeto de nota devolutiva antes do prosseguimento.
Situação fiscal do imóvel: o ITBI incide sobre a transmissão. Na adjudicação compulsória extrajudicial, a forma de apuração e o momento do lançamento podem variar conforme a legislação municipal. O RI deve verificar se a guia foi apresentada antes de lavrar o registro.
Inexistência de duplicidade de requerimento: verificar se há outro procedimento em curso sobre o mesmo imóvel, seja judicial ou extrajudicial.
Diferença em relação à adjudicação judicial
Na via judicial, a sentença de procedência substitui a escritura e é apresentada diretamente ao RI como título para registro. Na via extrajudicial, não há sentença — o próprio oficial do RI pratica o ato registral após verificar os pressupostos legais.
As consequências práticas são equivalentes: o comprador obtém o registro em seu nome. A diferença está no tempo e no custo: a via extrajudicial tende a ser mais rápida e com menor custo global, desde que não haja oposição do vendedor.
